• Gói Luật sư Tư vấn Pháp lý Thường xuyên cho các Doanh nghiệp chỉ từ sáu triệu đồng mỗi tháng

      Gói Luật sư tư vấn pháp lý ưu đãi giành cho cá nhân chỉ từ một triệu đồng mỗi tháng.

    Nên cho tổ chức kinh tế nhận thế chấp đất

  • Thứ tư, 17:39 Ngày 19/09/2018
  • Đăng trên Thời báo kinh tế Sài Gòn, số ra thứ hai ngày 05/6/2017

    Link: https://www.thesaigontimes.vn/160821/nen-cho-to-chuc-kinh-te-nhan-the-chap-dat.html/

    (TBKTSG) - So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2014) vẫn chưa khắc phục được hạn chế về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất của tổ chức kinh tế (không phải là tổ chức tín dụng).

    Cụ thể, theo điểm d, khoản 2, điều điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức kinh tế chỉ được quyền “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng-TCTD) được phép hoạt động tại Việt Nam”.

    Ngoài ra, tại điều 175 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế chỉ được “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam”.

    Như vậy, trong mọi trường hợp, tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất tại TCTD, đồng nghĩa với việc các tổ chức kinh tế không phải là TCTD thì không được phép nhận tài sản của tổ chức kinh tế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất làm tài sản bảo đảm.

    Trong khi đó, đối với cá nhân, hộ gia đình, Luật Đất đai năm 2013 quy định như thế nào?

    Tại điểm g, khoản 1, điều 179 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì “Cá nhân, hộ gia đình được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

    Ngoài ra tại điểm đ, khoản 2, điều 179 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm còn có quyền: Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

    Như vậy, cá nhân, hộ gia đình ngoài quyền được quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất tại TCTD thì còn được thế chấp cho tổ chức kinh tế hoặc cá nhân.

    Luật Đất đai năm 2013 đã hạn chế quyền thế chấp và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất của tổ chức kinh tế so với cá nhân, hộ gia đình. Có thể, có lý do nào đó mà luật đưa ra quy định hạn chế như vậy đối với tổ chức kinh tế. Giả định trong trường hợp lý do nhà làm luật đưa ra là chính đáng thì ta thử xem nó có phù hợp với quy định pháp luật chung hay không.

    Khoản 1, điều 3 của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định: “Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản”. Ngoài ra, khoản 1 và 2, điều 4 của BLDS về áp dụng BLDS quy định: “Bộ luật này là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại điều 3 của bộ luật này”.

    Như vậy, điều khoản hạn chế đối với tổ chức kinh tế (là pháp nhân) của Luật Đất đai hiện hành có khả năng rất cao đã vi phạm nguyên tắc cơ bản của BLDS nêu trên khi có sự đối xử không bình đẳng, không bảo hộ các quyền tài sản của tổ chức kinh tế giống như đã bảo hộ các quyền tài sản của cá nhân, hộ gia đình.
    Hiện nay, trên thực tế, trong quan hệ kinh doanh, giữa các tổ chức kinh tế vẫn thường xuyên có quan hệ giao dịch vay, mượn tiền lẫn nhau vì quan hệ này đơn giản, nhanh gọn hơn so với ngân hàng và đặc biệt là tổ chức kinh tế (không phải là TCTD) cho vay bằng vốn tự có (không phải là vốn huy động như của TCTD) nên mức lãi suất cho vay cũng không biến động nhiều theo thời gian và cũng không chịu sự điều chỉnh của Luật các TCTD.

    Tuy nhiên, thời gian qua, do bị hạn chế của Luật Đất đai nên các giao dịch vay, mượn có bảo đảm giữa các tổ chức kinh tế nếu có chủ yếu là “cầm” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và như vậy rủi ro sẽ rất lớn cho tổ chức kinh tế khi cho vay mượn. Ngay cả Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) do Ngân hàng Nhà nước thành lập để giúp xử lý nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng cũng đang gặp khó khăn khi VAMC không thể nhận bổ sung tài sản bảo đảm từ khách hàng nhằm phục vụ cho công tác xử lý nợ xấu đã mua từ các TCTD.

    Trong khi đó, khoản 3, điều 4 BLDS cũng quy định thêm rằng: Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng vi phạm nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự nêu trên thì quy định của BLDS được áp dụng.

    Thiết nghĩ, trước mắt để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức kinh tế, cần sớm có hướng dẫn Luật Đất đai theo hướng tổ chức kinh tế được quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất (trừ đất thuê trả tiền hàng năm), tài sản gắn liền trên đất cho TCTD, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân làm tài sản bảo đảm theo quy định của BLDS và các quy định khác có liên quan về giao dịch bảo đảm.

    Điều này vừa đảm bảo tuân thủ nguyên tắc cơ bản của BLDS đồng thời cũng tạo hành lang pháp lý, đảm bảo an toàn cho tổ chức kinh tế (không phải là TCTD) khi có vốn tự có nhàn rỗi, có thể cho tổ chức khác vay, mượn tiền và được nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất của bên vay, mượn tiền làm tài sản bảo đảm khoản vay. Điều này ngoài góp phần cho sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung còn có thể giúp ngân sách nhà nước có thêm nguồn thu (thu phí phát sinh từ các giao dịch vay, mượn, thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm...).

    Bài viết liên quan